Sachwertefonds: Investieren in reale Werte

• Investition in reale Vermögenswerte: Sachwertefonds investieren beispielsweise in Immobilien, Energieanlagen oder Infrastruktur.
• Unterschiedliche Ertragsquellen: Einnahmen können unter anderem aus Mieten, Nutzungsentgelten oder dem Verkauf von Strom entstehen.
• Verschiedene Fondsarten: Offene Fonds, geschlossene alternative Investmentfonds (AIF) und europäische langfristige Investmentfonds (ELTIF) unterscheiden sich deutlich bei Laufzeit, Verfügbarkeit und Mindestanlage.
• Ergänzung für ein Portfolio: Sachwerte können zusätzliche Anlageklassen und Ertragsquellen erschließen.
• Es gibt Chancen, aber auch Risiken: Wie bei Aktien, Anleihen oder anderen Kapitalanlagen sind auch bei Sachwertefonds Wertschwankungen und Verluste möglich. Art und Höhe der Risiken hängen vom jeweiligen Fonds und seinen Investments ab.

Ein Sachwertefonds sammelt Kapital und investiert es entsprechend seiner festgelegten Anlagestrategie in verschiedene Projekte oder Vermögenswerte.

Vereinfacht gesagt fließt das Geld der Anlegerinnen und Anleger zunächst in den Fonds. Dieser bündelt die einzelnen Beträge zu einer größeren Summe und investiert sie in reale Projekte, etwa in eine Wohnanlage oder einen Solarpark. Aus dem Betrieb dieser Projekte können anschließend laufende Einnahmen entstehen, und über die Zeit verändert sich zusätzlich der Wert der gehaltenen Vermögenswerte. Beides zusammen bestimmt das wirtschaftliche Ergebnis des Fonds und damit auch den Wert der einzelnen Anteile.

Bei einem Immobilienfonds können beispielsweise Mieteinnahmen zum wirtschaftlichen Ergebnis beitragen. Bei Fonds mit Energieanlagen können Einnahmen durch die Erzeugung und den Verkauf von Strom entstehen.

Anders als bei börsengehandelten Aktien gibt es für viele Sachwerte keinen laufend aktualisierten Börsenkurs. Ihr Wert wird deshalb regelmäßig anhand festgelegter Bewertungsverfahren ermittelt. Dabei werden unter anderem die wirtschaftliche Entwicklung des jeweiligen Projekts und aktuelle Marktbedingungen berücksichtigt.

Der Begriff Sachwerte umfasst unterschiedliche reale Vermögenswerte. Welche davon in einem Fonds enthalten sind, ergibt sich aus dessen Anlagestrategie.

Typische Beispiele sind:

• Erneuerbare Energien: Dazu gehören beispielsweise Photovoltaikparks, Windkraft- und Wasserkraftanlagen oder Batteriespeicher. Wer über einen Fonds in erneuerbare Energien investieren möchte, beteiligt sich mittelbar an deren Betrieb. Einnahmen können insbesondere aus der Erzeugung und dem Verkauf von Energie entstehen.
• Immobilien: Wohn-, Büro-, Logistik- oder andere Immobilien können Erträge aus Vermietung und mögliche Wertveränderungen erzielen. Immobilienfonds als Kapitalanlage zählen zu den bekanntesten Sachwertinvestments für Privatanleger.
• Infrastruktur: Dazu können beispielsweise Energie- und Versorgungsinfrastruktur, Netze oder andere langfristig genutzte Einrichtungen gehören.
• Weitere Sachwerte: Je nach Fondsstrategie kommen auch Wald, Transportinfrastruktur, Edelmetalle oder andere reale Vermögenswerte infrage.

Wie unterschiedlich die wirtschaftliche Logik ausfallen kann, zeigt ein Beispiel aus der Praxis. Ein Photovoltaikpark erzeugt Strom, der über langfristige Abnahmeverträge oder am Markt verkauft wird. Die Einnahmen hängen damit von Sonnenstunden, technischer Verfügbarkeit und den aktuellen Strompreisen ab. Eine vermietete Wohnanlage erzielt dagegen Mieteinnahmen, die von Lage, Nachfrage und Vertragsgestaltung bestimmt werden. Beide gelten als Sachwerte, reagieren aber auf völlig unterschiedliche Einflussfaktoren.
Damit unterscheiden sich Sachwertefonds teilweise erheblich voneinander. Ein Immobilienfonds folgt einer anderen wirtschaftlichen Logik als ein Fonds, der Windparks oder Batteriespeicher finanziert. Deshalb lohnt sich neben dem Begriff „Sachwertefonds" immer ein genauer Blick auf die tatsächlichen Investments.

Sachwertefonds unterscheiden sich nicht nur darin, in was sie investieren, sondern auch in ihrer rechtlichen Konstruktion. Für Anlegerinnen und Anleger ist dabei vor allem der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Fonds entscheidend. Die Art des Fonds bestimmt, wie lange das Kapital gebunden ist, wie flexibel Anteile zurückgegeben werden können und wie breit das Vermögen gestreut wird.

Offene Fonds geben laufend neue Anteile aus und nehmen Anteile grundsätzlich auch wieder zurück. Das Fondsvolumen ist nicht von vornherein begrenzt, und im Zeitverlauf kommen neue Objekte hinzu oder werden verkauft. Die bekanntesten Vertreter sind offene Immobilienfonds. Für sie hat der Gesetzgeber allerdings feste Fristen vorgesehen. Anteile müssen mindestens 24 Monate gehalten werden, und die Rückgabe ist zwölf Monate im Voraus anzukündigen. Diese Regeln sollen verhindern, dass ein Fonds Immobilien kurzfristig unter Druck verkaufen muss.

Geschlossene Fonds sammeln dagegen in einer befristeten Platzierungsphase eine zuvor festgelegte Kapitalsumme ein und werden danach geschlossen. Das Investitionsobjekt steht meist von Beginn an fest, etwa ein konkreter Windpark oder eine bestimmte Immobilie. Anlegerinnen und Anleger beteiligen sich unternehmerisch und binden ihr Kapital über die gesamte Laufzeit, die häufig zehn Jahre oder länger beträgt. Eine Rückgabe an den Fonds ist während dieser Zeit in der Regel nicht vorgesehen.

Welche Variante für Sie besser passt, hängt vom Anlagehorizont und von der gewünschten Verfügbarkeit ab. Offene Fonds bieten mehr Flexibilität bei geringerer Nähe zum einzelnen Objekt. Geschlossene Fonds ermöglichen eine sehr konkrete Beteiligung an einem bestimmten Projekt, verlangen dafür aber Geduld und Risikobereitschaft.

Die meisten geschlossenen Sachwertefonds sind alternative Investmentfonds, kurz AIF. Ein alternativer Investmentfonds sammelt Kapital von mehreren Anlegern ein und investiert es nach einer festgelegten Anlagestrategie zu deren Nutzen.

Anlegerinnen und Anleger gehen dabei eine unternehmerische Beteiligung ein. Sie tragen das wirtschaftliche Risiko des Projekts bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals.

Für Privatanleger sind Publikums-AIF zugänglich, während Spezial-AIF professionellen und semiprofessionellen Anlegern vorbehalten bleiben. Bei geschlossenen Publikums-AIF schreibt das Kapitalanlagegesetzbuch zusätzliche Schutzregeln vor. Dazu gehört der Grundsatz der Risikomischung, der als erfüllt gilt, wenn ein AIF in mindestens drei im Wesentlichen gleichwertige Sachwerte investiert oder das Ausfallrisiko bei wirtschaftlicher Betrachtung anderweitig gestreut ist.

Ein alternativer Investmentfonds darf nur ausnahmsweise auf diese Streuung verzichten und ausschließlich in ein einzelnes Objekt investieren. In diesem Fall müssen Anlegerinnen und Anleger sich verpflichten, mindestens 20.000 Euro zu investieren, und bestimmte Anforderungen an Erfahrung und Risikoverständnis erfüllen.

ELTIF steht für European Long-Term Investment Fund, auf Deutsch europäischer langfristiger Investmentfonds. Diese Fondskategorie wurde durch eine EU-Verordnung geschaffen und soll privates Kapital gezielt in langfristige Investitionen lenken, etwa in Infrastruktur, erneuerbare Energien oder nicht börsennotierte Unternehmen. Ein ELTIF ist immer auch ein alternativer Investmentfonds und unterliegt zusätzlich eigenen EU-rechtlichen Regeln.

ELTIF können mit fester Laufzeit oder mit begrenzten Rückgabemöglichkeiten ausgestaltet sein. Semi-liquide Varianten sehen Rückgaben zu bestimmten Terminen vor, etwa quartalsweise, garantieren aber keine durchgehende Verfügbarkeit. Rückgaben können begrenzt, verschoben oder ausgesetzt werden, wenn die Fondsbedingungen das vorsehen. Ein ELTIF ist eine langfristige Anlage, bei der jedoch auch Verluste bis hin zum Totalverlust möglich sind.

• Zusätzliche Ertragsquellen: Sachwerte ermöglichen laufende wirtschaftliche Erträge. Bei vermieteten Immobilien können dies beispielsweise Mieteinnahmen sein. Welche Erträge tatsächlich entstehen, hängt aber von der wirtschaftlichen Entwicklung des jeweiligen Vermögenswerts ab.
• Zugang zu großen Projekten: Fonds bündeln Kapital von Anlegerinnen und Anlegern und ermöglichen dadurch gemeinschaftliche Investitionen entsprechend einer festgelegten Anlagestrategie. So können auch Einzelpersonen mittelbar Zugang zu Vermögenswerten erhalten, die bei einer direkten Einzelinvestition hohe Kapitalbeträge erfordern können.
• Diversifikation: Die Verteilung eines Vermögens auf unterschiedliche Anlagen und Anlageklassen kann dazu beitragen, Einzelrisiken zu begrenzen. Ob ein konkreter Sachwertefonds tatsächlich einen Diversifikationseffekt für ein bestehendes Portfolio bietet, hängt allerdings von dessen Zusammensetzung und vom übrigen Portfolio des Anlegers ab.
• Langfristiger Anlagecharakter: Viele reale Vermögenswerte und geschlossene Fondsstrukturen sind langfristig ausgerichtet. Damit gehen je nach Produkt Einschränkungen bei der kurzfristigen Verfügbarkeit des investierten Kapitals einher.

Wer nach nachhaltigen Sachwertefonds sucht, sollte genau darauf achten, worauf sich eine entsprechende Aussage bezieht. Der Begriff allein sagt noch nicht aus, welche ökologischen oder sozialen Merkmale eine konkrete Anlagestrategie berücksichtigt. Hilfreicher ist ein Blick auf nachvollziehbare Kriterien.

Dazu gehört beispielsweise die Frage, in welche Vermögenswerte tatsächlich investiert wird. Bei einem Energiefonds können das etwa Photovoltaik-, Windkraft- oder Wasserkraftanlagen sein. Bei einem Immobilienfonds können beispielsweise definierte Energieeffizienzstandards Bestandteil der Anlagestrategie sein.

Auch Ausschlusskriterien können eine Rolle spielen. Eine Fondsstrategie kann beispielsweise festlegen, dass bestimmte Branchen, Geschäftsmodelle oder Verstöße gegen definierte soziale Mindeststandards ausgeschlossen werden. Entscheidend ist, welche Kriterien in den Fondsdokumenten tatsächlichfestgelegt sind.

Zusätzlich schafft die EU-Offenlegungsverordnung, häufig als SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) bezeichnet, Transparenz über Nachhaltigkeitsmerkmale von Finanzprodukten. Artikel-8-Produkte bewerben ökologische oder soziale Merkmale, während Artikel-9-Produkte nachhaltige Investitionen als Anlageziel verfolgen. Diese Einstufungen beschreiben regulatorische Kategorien und sind kein allgemeines Qualitätssiegel oder Renditeversprechen.

Wer Nachhaltigkeitsmerkmale eines Fonds beurteilen möchte, sollte deshalb insbesondere prüfen:

• Welche konkreten Vermögenswerte enthält der Fonds?
• Welche ökologischen oder sozialen Kriterien sind in der Anlagestrategie definiert?
• Gibt es verbindliche Ausschlusskriterien?
• Welche Kennzahlen und Informationen werden dazu veröffentlicht?
• Wie wird die Umsetzung dieser Kriterien dokumentiert?

Pangaea Life konzentriert sich als Tochterunternehmen der Versicherungsgruppe die Bayerische mit ihren Sachwertefonds auf zwei Bereiche: Energie und Wohnen.

Der Pangaea Life Blue Energy investiert überwiegend in Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energiequellen. Dazu gehören insbesondere Photovoltaik-, Windkraft- und Wasserkraftanlagen sowie Energiespeicher und Projekte im Bereich Energieeffizienz. Der Fonds ist gemäß Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung klassifiziert.

Der Pangaea Life Blue Living investiert in energieeffiziente Wohnimmobilien mit einem regionalen Schwerpunkt auf Metropolregionen in Deutschland und ausgewählten Städten im Süden der USA. Auch Blue Living ist gemäß Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung klassifiziert.

Für Privatkundinnen und Privatkunden sind die Fonds von Pangaea Life über Vorsorgelösungen der Bayerischen investierbar. Dabei handelt es sich um fondsgebundene Versicherungslösungen. Neben den Eigenschaften der Fonds sind deshalb auch die jeweiligen Vertragsbedingungen der Vorsorgelösung relevant.

Sachwertefonds eröffnen Anlegerinnen und Anlegern Zugang zu realen Vermögenswerten wie Immobilien, Energieanlagen und Infrastrukturprojekten.

Ihre Besonderheit liegt vor allem in den Ertragsquellen. Statt ausschließlich von Börsenkursen können ihre Ergebnisse beispielsweise von Mieterträgen, Stromerlösen und der Wertentwicklung realer Projekte beeinflusst werden.

Ebenso wichtig wie die Anlageklasse ist die Fondsart. Offene Fonds, geschlossene alternative Investmentfonds und ELTIF unterscheiden sich deutlich bei Laufzeit, Verfügbarkeit und Mindestanlage. Damit können Sachwerte eine interessante Ergänzung innerhalb eines breit aufgestellten Portfolios sein. Gleichzeitig gilt wie bei jeder Kapitalanlage, dass Renditechancen mit Risiken einhergehen. Entscheidend sind deshalb die konkrete Anlagestrategie, die enthaltenen Sachwerte, die Fondsstruktur und der persönliche Anlagehorizont.